Contratto di locazione.

Le clausole nulle del contratto di locazione.

Come comportarsi in caso di contratto con clausole svantaggiose.

diritto condominiale ostia avvocato
L’Abogado Mario Zigari, avvocato stabilito del Foro di Roma, con studio ad Ostia, si occupa di diritto condominiale e locazioni.

Sei in procinto di affittare un appartamento, hai già visto più volte l’immobile e sei convinto che fa per te, ma al momento della stipula del contratto di locazione il proprietario locatore vuole insirire delle clausole che a prima vista non ti sembrano legittime anzi a dirla tutta sono proprie svantaggiose. Ad esempio, vorrebbe limitare l’esercizio del diritto di recesso del conduttore, vorrebbe una parte del canone in “nero” attraverso l’utilizzo di una scrittura privata separata dal contratto, vorrebbe vincolare l’inquilino ad effettuare lavori di tinteggiatura al momento della cessazione della locazione anche se non ci sono danni, vorrebbe aumenti del canone di affitto non parametrati alla rivalutazione istat o comunque arbitrari.

Tali condizioni poste dal locatore non sono legittime, perchè la legge prevede che nella locazione, non sono ammesse clausole che sono in contrasto con le disposizioni normative e che, in generale, attribuiscono al proprietario/locatore un ingiusto vantaggio contrattuale. Quelle appena elencate sono le ipotesi più frequenti di clausole contrattuali della locazione, prive di validità. Nel caso del canone in “nero”, l’unico canone da corrispondere è soltanto quello risultante dal contratto registrato. Per quanto riguarda la limitazione del diritto di recesso del conduttore, tale facoltà è disciplinata esaustivamente dalle leggi in materia, le quali prevedono che il recesso del conduttore è sempre e inderogabilmente previsto e concesso, con un preavviso almeno semestrale al locatore, qualora ricorrano dei gravi motivi che lo giustificano. Non è possibile in nessun caso, eliminare o limitare questo diritto, di conseguenza, nel caso in cui il contratto dovesse contenere una clausola del genere, essa sarebbe nulla.Un’altra clausola nulla utilizzata non di rado nel contratto di locazione è quella riguardante eventali lavori di manutenzione al termine del rapporto. Con questa clausola il proprietario obbliga l’inquilino a riconsegnare l’appartamento locato, tinteggiato e privo di difetti, alla fine della locazione. Se il conduttore non dovesse effettuare la manutenzione, il locatore di fronte tale inadempimento tratterrebbe il deposito cauzionale. L’apposizione di questa clausola viola una norma imperativa atteso che il conduttore non può essere responsabile dell’usura del tempo alla quale viene inevitabilmente sottoposto l’appartamento negli anni e tanto meno può essere chiamato a svolgere lavori o a perdere la cauzione per questo motivo.

La previsione all’interno del contratto di clausole nulle non determina la nullità dell’intero contratto ma solamente la loro inefficacia. Il contratto è comunque valido, solo che le clausole nulle vengono sostituite dalla disciplina prevista in quel caso dalla legge.

Elenchiamo ora, attraverso le pronunce della Corte di Cassazione alcune clausole nulle:

  • le clausole che stabiliscono una durata del contratto inferiore al termine minimo stabilito dalla legge (Cass. 21 novembre 2014, n. 24843)
    la clausola che pone a carico del conduttore l’obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (Cass. 5 agosto 2002, n. 11703);
  • la clausola che stabilisce un importo del canone di locazione in misura superiore a quello che risulta dal contratto scritto e registrato, e di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge (art. 13, l. 431/1998);
  • la risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (Cass. 446/2011);
  • la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata;
  • la clausola che preveda la forfettizzazione degli oneri accessori, ovvero di quella che preveda la rinuncia pattizia al termine di grazia (stante l’inderogabilità dell’art. 55, l. 392/1978) (Trib. Palermo, 13 giugno 2001);
  • la regolamentazione pattizia che consideri separatamente l’appartamento concesso in locazione e il box auto, tra i quali sussiste un rapporto di pertinenzialità (art. 13, l. 431/1998) (Cass. 329/1987; Trib. Busto Arsizio, 21 settembre 2011).

Nel caso hai dubbi sul contenuto del contratto di locazione, rivolgiti ad un avvocato per verificare la legittimità delle clausole apposte. Non lasciare nulla al caso, un avvocato, già da una semplice lettura potrà accertare se sono presenti clausole vessatorie.

Contatta lo Studio Legale Zigari sito in Ostia Lido, l’Abogado Mario Zigari, avvocato stabilito del Foro di Roma, saprà certamente come aiutarti. Chiama per un appuntamento il numero +393519107710.

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